Officetel là gì? Officetel là từ ghép giữa văn phòng (office) và khách sạn (hotel). Đây là sản phẩm bất động sản xuất hiện trong bối cảnh mô hình ‘nhà liền kề’ ít được sử dụng hơn cùng với sự bùng nổ phát triển khu đô thị phức hợp vào những năm 1980. Officetel không thể được định nghĩa là loại kiến trúc kiểu studio vì nó có nhiều kích cỡ căn hộ khác nhau. Và thật khó để xác định cách sử dụng thực tế cho một chương trình kiến trúc duy nhất vì mục đích của mỗi đơn vị sử dụng là khác nhau.
1. Officetel là gì?
Từ officetel là một từ ghép của văn phòng (office) và khách sạn (hotel) trong tiếng Anh. Officetel là loại hình tòa nhà khá phổ biến ở các trung tâm thành phố lớn. Nhìn chung, đặc trưng của nó là một khối lượng nhỏ gọn chứa các tế bào nhỏ đa năng. Từ officetel đôi khi được dịch thành “căn hộ studio”, nhưng cách dịch này mang tính giản lược.
Officetel đầu tiên được xây dựng vào năm 1984 tại quận Mapo, thành phố Seoul bởi Tập đoàn Phát triển Hàn Quốc KDC. Mục đích là cung cấp các đơn vị văn phòng nhỏ để thu hút các nhà đầu tư cá nhân tại thời điểm các sàn văn phòng lớn không bán chạy. Những căn hộ này được trang bị bếp nhỏ, bồn rửa và nhà vệ sinh; thuê trong ngắn hạn. Chạy dọc hành lang dài là các văn phòng nhỏ, giống như trong một khách sạn, và điều này có lẽ giải thích cho tên gọi của khái niệm này.
Các lô Officetel thường có diện tích dưới 100 m². Officetel được thiết kế trở thành một tòa nhà khép kín một phần, sao cho cư dân có thể sống và làm việc trong cùng một tòa nhà, giảm thiểu thời gian đi lại. Vì sự tiện lợi trong việc sinh hoạt hàng ngày nằm trong một tòa nhà, một tỷ lệ đáng kể ‘cư dân’ của officetel sẽ bao gồm luật sư, kế toán, giáo sư và nghệ sĩ. Không gian văn phòng thường được chia nhỏ hoặc cho các công ty thương mại, doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê.
Officetel chủ yếu được tìm thấy ở trung tâm thành phố hoặc xung quanh các trung tâm giao thông lớn. Khi quy mô xây dựng tăng lên theo thời gian, các officetel có xu hướng cung cấp nhiều tính năng thương mại và nhà ở hơn thông qua các tiện ích như khu thể thao và trung tâm thương mại.
2. Đặc điểm nổi bật của officetel
2.1. Các phòng được chia diện tích hợp lý và đồng bộ
Được sử dụng với mục đích riêng cho không gian văn phòng, mỗi căn hộ officetel được tạo thành trên một mặt bằng, do đó nó còn được gọi là “căn hộ studio”. Lô góc (khoảng 4×8 mét) được đặt vuông góc với hành lang vào, với lối vào được đặt cạnh khu vực bếp và nhà vệ sinh ở một bên và cửa sổ ở phía bên kia. Trần nhà thường có chiều cao 2 đến 3 mét. Mặc dù bố cục phòng đơn là phổ biến nhất, nhưng chúng ta có thể quan sát các trường hợp khác với hai, thậm chí ba phòng trong một căn hộ và diện tích mặt bằng vượt quá 85 m2.
Một trong những đặc điểm dễ nhận thấy nhất của các căn hộ trong officetel là tính lặp lại của nó. Cùng có hình dáng chữ nhật nhỏ gọn và hiệu quả được đồng bộ trong toàn bộ dự án. Hơn cả một loại hình bất động sản, officetel là một nguyên mẫu công nghiệp.
2.2. Hành lang vô tận
Các căn hộ nhà ở chung cư gần như được sắp xếp một cách có hệ thống theo hai mô hình: cầu thang phục vụ hai (hoặc ba căn hộ theo hình chữ Y) mỗi tầng hoặc lối hành lang bên ngoài phục vụ nhiều căn hộ trong một tầng.
Officetel có sự khác biệt rõ ràng khi bố trí các ô đơn hướng dọc theo các hành lang nội bộ. Một hoặc nhiều thang máy thường chiếm vị trí trung tâm với các cầu thang bộ thoát hiểm tuân thủ các quy tắc sơ tán khẩn cấp. Kết quả là, toàn bộ không gian bên ngoài mang góc nhìn độc đáo, đôi khi dài tới hàng trăm mét hành lang thẳng với điểm nhấn là những cánh cửa ra vào giống hệt nhau. Khi phối cảnh này kết thúc tại một cửa sổ trên bức tường cuối hành lang, hiệu ứng “ánh sáng cuối đường hầm” sẽ được tạo ra, gợi lên hình ảnh khoa học viễn tưởng.
2.3. Tạo nên phức hợp đô thị
Một đặc điểm khác của officetel là vị trí của nó trong cơ cấu đô thị. Các tổ hợp chung cư chiếm phần lớn cơ cấu nhà ở chung cư tại Việt Nam. Các nguyên tắc và quy chuẩn xây dựng không cho phép khoảng cách quá sát nhau giữa các tòa nhà để đảm bảo không gian mở tối đa phía trước mỗi căn hộ. Việc tổ chức các tổ hợp chung cư như một khu vực đơn lẻ, biệt lập với phần còn lại của thành phố (thường là một khu đô thị hoàn chỉnh bao quanh bởi các đại lộ) nhấn mạnh tính chất phi đô thị, bất chấp mật độ dày đặc của nó.
Trong khi đó, officetel được xếp vào loại hình nhà ở văn phòng không bị ảnh hưởng bởi quy tắc này. Nó cho phép các mối quan hệ gần gũi giữa các tòa nhà lân cận và mang nhiều phối cảnh từ bên trong tòa nhà, đôi khi có những không gian khuất tầm nhìn hoặc không gian hỗn hợp. Trong đó chúng ta có thể nhận thấy các hình ảnh của một thành phố đông đúc được cấu thành: sự liên kết giữa các lối ra vào bao quanh, sảnh trung tâm khép kín, sân thông gió nhỏ, sân mở và các tòa tháp liên kết với nhau.
2.4. Mặt tiền tòa nhà có tính chất ‘ngụy trang’
Officetel chủ yếu có mặt tiền phẳng và hệ thống căn hộ sắp xếp mô hình lưới và hệ vách. Tất cả các cửa sổ đều có xu hướng giống hệt nhau, trái ngược với nhà ở chung cư, nơi có kích thước cửa sổ tùy theo vị trí căn hộ. Mặc dù có mặt tiền lặp đi lặp lại giống nhau nhưng không phải tất cả các officetel đều nhận được ánh sáng như nhau.
Các hệ nhôm kính hay tấm ốp đá thường được ưa chuộng hơn so với mặt tiền bê tông sơn. Mặt tiền sẽ luôn bao bọc tòa nhà, mặc dù đôi khi có sự khác biệt giữa mặt tiền chính và mặt tiền bên khi không gian được vây quanh chặt chẽ bởi các tòa nhà lân cận. Ở nhiều khía cạnh, như hình dạng và chất liệu, mặt tiền officetel giống với mặt tiền của văn phòng; officetel khoác lên mình lớp ‘ngụy trang’ và hòa nhập vào các khu văn phòng đến mức khó phân biệt officetel với tòa nhà văn phòng thông thường.
Một số ít căn hộ văn phòng gần đây đem lại sự thân thuộc hơn với mô hình nhà ở chung cư, bằng việc sử dụng các vật liệu như gạch, bê tông. Một số trong số chúng lấy cảm hứng từ các tòa nhà căn hộ nhỏ ở New York – tiền lệ của mô hình officetel. Với khối lượng nhỏ gọn mà chặt chẽ, cửa sổ rộng lặp đi lặp lại và đồ nội thất trang nhã, cả hai đều thể hiện nguồn gốc của chúng trong thế giới thực tế của bất động sản chuyên nghiệp.
3. Tính pháp lý của officetel
Tính đến thời điểm hiện tại thì officetel chưa được cấp sổ hồng.
Luật Nhà ở năm 2014 phân biệt những nhà chung cư có mục đích hỗn hợp và nhà chung cư có mục đích để ở. Song, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được tách biệt khu để ở và khu để kinh doanh, không giống như thiết kế officetel không hề tách riêng khu để ở và làm việc. Đối với nhà chung cư mục đích để ở không được sử dụng cho các mục đích khác, tham chiếu theo Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014. Hơn nữa, không có quy định về một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng trong Luật Nhà ở.
Các hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện tại cũng chưa có định nghĩa và các quy định pháp lý về loại hình officetel. Tuy nhiên những năm gần đây, việc đề xuất cấp sổ đỏ cho dự án bất động sản mới như officetel đang ngày càng cấp thiết hơn.
Tháng 3/2020, Văn phòng Chính phủ vừa phát đi thông báo số 33/TB-VPCP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sản xuất kinh doanh cũng như tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cá nhân.
>> Xem thêm: Dự án thiết kế nội thất văn phòng nổi bật năm 2024 DCO Việt Nam
4. Đơn vị thiết kế, thi công officetel chuyên nghiệp
Oconcept – Công ty tư vấn thiết kế nội thất văn phòng chuyên nghiệp, không chỉ là đơn vị cung cấp dịch vụ, mà là nguồn cảm hứng mang đến cho khách hàng những không gian sống tinh tế và an lành. Với sứ mệnh tôn vinh vẻ đẹp của sự đơn giản và hòa mình với thiên nhiên, chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp thiết kế sáng tạo, đẳng cấp, và đồng thời tạo nên không gian sống hài hòa với tâm hồn.
Hãy để Oconcept là người đồng hành đáng tin cậy trong hành trình biến ý tưởng thành hiện thực, mang lại không gian làm việc đẳng cấp và đầy ấn tượng cho mọi khách hàng. Chúng tôi tự hào là người đồng hành, là người sáng tạo và là người đưa tâm hồn vào không gian sống của bạn.
Oconcept – Đơn vị thiết kế nội thất chuyên nghiệp: 0918.248.297
